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建ぺい率緩和の甘い罠その2 防火地域内の耐火建築物

公開日: : 最終更新日:2013/10/14 建築確認

 

防火地域内での建ぺい率緩和を適用する条件

敷地内の全ての建築物が耐火建築物であること

角地における建ぺい率緩和と双璧をなすのが、防火地域内の耐火建築物に対する建ぺい率の緩和です。
ここで混同しやすいのが、法53条第3項第2号同条第5項第1号です。

条文も参照いただくので長くなってしまいますが、この記事で注意喚起したいのは、「防火地域内にある耐火建築物」により建ぺい率の緩和を受ける場合は、敷地内の「すべての建築物」が耐火建築物でなくてはならないのが条件であるということです。



防火地域内での建ぺい率緩和 関連条文

それでは詳しく見ていきます。まずは条文の確認です。
(建ぺい率)
第五十三条
建築物の建築面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合(以下「建ぺい率」という。)は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を超えてはならない。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域又は工業専用地域内の建築物
十分の三、十分の四、十分の五又は十分の六のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの

第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域又は準工業地域内の建築物
十分の五、十分の六又は十分の八のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの

近隣商業地域内の建築物
十分の六又は十分の八のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの

商業地域内の建築物
十分の八

工業地域内の建築物
十分の五又は十分の六のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの

用途地域の指定のない区域内の建築物
十分の三、十分の四、十分の五、十分の六又は十分の七のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの


建築物の敷地が前項の規定による建築物の建ぺい率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の建ぺい率は、同項の規定による当該各地域又は区域内の建築物の建ぺい率の限度にその敷地の当該地域又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。


前二項の規定の適用については、第一号又は第二号のいずれかに該当する建築物にあつては第一項各号に定める数値に十分の一を加えたものをもつて当該各号に定める数値とし、第一号及び第二号に該当する建築物にあつては同項各号に定める数値に十分の二を加えたものをもつて当該各号に定める数値とする。

第一項第二号から第四号までの規定により建ぺい率の限度が十分の八とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物

街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物


隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合又は第六十八条の二第一項の規定に基づく条例で定める壁面の位置の制限(隣地境界線に面する建築物の壁又はこれに代わる柱の位置及び隣地境界線に面する高さ二メートルを超える門又は塀の位置を制限するものに限る。)がある場合において、当該壁面線又は壁面の位置の制限として定められた限度の線を越えない建築物(ひさしその他の建築物の部分で政令で定めるものを除く。)で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建ぺい率は、前三項の規定にかかわらず、その許可の範囲内において、前三項の規定による限度を超えるものとすることができる。


前各項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。

第一項第二号から第四号までの規定により建ぺい率の限度が十分の八とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物

巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これらに類するもの

公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したもの


建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合において、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなして、第三項第一号又は前項第一号の規定を適用する。

 

防火地域内での建ぺい率緩和 まとめ

まずは3項1号です。
これは1/10緩和のタイプの一つです。ちなみに2号はかの有名な角地緩和の規定です。(詳細は建ぺい率角地緩和の甘い罠

3項1号では1項の2号から4号までのうちの、建ぺい率が8/10「でない」地域について、防火地域内にある耐火建築物とあります。
ですからこれには、建ぺい率が8/10となる商業地域は含まれません

また、第6項の規定によると、敷地が防火地域の内外に渡る場合でその敷地内のすべての建築物が耐火建築物であれば、敷地全体を防火地域とみなしてくれるというもので、結果的に防火地域でない部分においても建ぺい率の緩和を受けられるということです。
ここまでで、「でも、商業地域で建ぺい率緩和の話もよく聞くような…」と思われた方は鋭い方です。

商業地域等に関する規定は、5項1号に記載されています。
こちらは1項の2号から4号までのうち、建ぺい率が8/10とされている地域で防火地域内にある耐火建築物が要件となります。
そして3項1号と大きく異なるのは、5項1号は「該当する建築物には1項から4項までの規定を適用しない」とあるのです。

つまり、該当すれば建ぺい率は10/10,つまり100%になるというわけです。これは5項の2号、3号も同様です。

そして、ここからが記事の最初の部分で念を押した内容ですが、防火地域内で敷地内の建築物の「全て」が耐火建築物でないとこの緩和は適用されません。

建築基準法の中ではそこまで具体的に記載されていませんが、法の意図を読めば、おのずと全て耐火建築物でないと意味が無いことがわかります。
付属の物置や車庫も耐火建築物にしなければなりませんから、しっかり抑えて置く必要があります。

また、金融機関から融資を受ける際に、敷地内のすべての建築物が耐火建築物であることを求められる場合もあるようですので、竣工後のトラブルのもととなりますから、建築主とのコミュニケーションは密にとっておくようにしてください。

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