敷地が2以上の用途地域、区域、地区にまたがる場合 総まとめ

建築物の敷地が2以上の用途地域や各種区域にまたがってしまう場合は、意外と多いです。
そのような場合、用途や建ぺい率、容積率、高さなどの集団規定はどのように考えたらいいのかをまとめました。

根拠条文等の記載もあるため、記事自体が長くなっています。
目次を活用いただき、必要な情報にたどり着いてください。

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2以上の用途地域、区域、地区にわたる(またがる)場合 一覧表

建築物の敷地が各種地域、区域等にまたがる場合の取り扱いを一覧表にまとめました。
細かな考え方については、詳細記事をご確認ください。

項目・条文 適用される部分・考え方 適用の根拠となる条文
採光(法28条) 敷地の過半を占める部分 法91条
用途地域・用途制限(法48条) 敷地の過半を占める部分 法91条
敷地面積の最低限度(法53条の2) 敷地の過半を占める部分 法91条
容積率(法52条) 敷地の面積按分(加重平均) 法52条第7項
建ぺい率(法53条) 敷地の面積按分(加重平均) 法53条第2項
建ぺい率(防火地域の内外:法53条第6項) 敷地全体 法53条第6項
1低専、2低専内の外壁の後退距離(法54条) 建築物の部分 ---
1低専、2低専内の高さ制限(法55条) 建築物の部分 ---
道路斜線(法56条) 建築物の部分 法別表第3備考1
隣地斜線(法56条) 建築物の部分 法56条第5項
北側斜線(法56条) 建築物の部分 法56条第5項
日影規制(法56条の2) 建築物の部分、影が落ちる地域の制限 法別表第3備考1
屋根不燃の区域(22条区域)(法22条) 建築物全体 法24条の4
防火地域(法61条) 建築物全体 法67条
準防火地域(法62条) 建築物全体 法67条
敷地が複数の市町村にわたる場合 両特定行政庁と協議の上決定 住指受第754号
高度地区(法58条) 都市計画決定による(行政庁により異なる) ---
地区計画(法68条の2) 条例毎に異なる ---

地域、区域をまたぐ場合の考え方は、大きく4つに分かれ、

  • 敷地の過半を占める部分によるもの
  • 面積按分によるもの
  • 建築物の属する部分によるもの
  • 行政、特定行政庁の取り扱いによるもの

となります。 また考え方のうち、「敷地」のことだけを考えれば良いもの、敷地の中での「建築物の位置」が基準となるものがあるという点にも注意が必要です。

2以上の地域にまたがる場合 敷地の過半の制限が適用される場合

建築物の敷地が区域・地域等の内外にわたる(またがる)場合の措置として、法91条の存在を知っておく必要があります。
(建築物の敷地が区域、地域又は地区の内外にわたる場合の措置)
第九十一条  
建築物の敷地がこの法律の規定(第五十二条、第五十三条、第五十四条から第五十六条の二まで、第五十七条の二、第五十七条の三、第六十七条の二第一項及び第二項並びに別表第三の規定を除く。以下この条において同じ。)による建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する禁止又は制限を受ける区域(第二十二条第一項の市街地の区域を除く。以下この条において同じ。)、地域(防火地域及び準防火地域を除く。以下この条において同じ。)又は地区(高度地区を除く。以下この条において同じ。)の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する。

この条文はとても重要なのですが、例のごとくとても読みにくいので、何回も出てくるカッコを外してみると、意外とあっさりとして、内容を把握しやすくなります。

▼カッコを外した法91条
第九十一条  
建築物の敷地がこの法律の規定による建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する禁止又は制限を受ける区域、地域又は地区の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する。

こうすると、基本的には敷地の過半を占める部分が属する地域・区域の制限を受けるのだ、ということが分かります。 ただし、カッコ書きにより多くの条文が除外されており、「敷地の過半」が採用されるのは、次に述べる「採光・用途地域・最低限敷地面積」となります。

採光(法28条)・用途地域(法48条)・最低限敷地面積(法53条の2)

これらの規定は、敷地の過半が属する地域・区域の規制を受けるので、例えば採光補正係数の算定や、用途制限は、面積が大きい方の敷地が属する部分を基準に考えます。

敷地によって決まるので、敷地内での建築物の位置は無関係です。より規制の緩やかな部分に建築物を配置しても、これらの規定については、敷地の過半を占める地域の規制が採用されます。
そうしたい気持ちもわかりますが、基準法に書いてあるのでどうしようもありません。

また、たまにあるのが3つ以上の地域・区域にわたる(またがる)場合です。
この場合も基本的には過半を占める部分の制限を受けますが、3種類の用途がどれも過半を占めていない場合もあり得ます。

そういう場合、例えば用途制限について言えば、それぞれの用途地域ごとに建築可能な部分を合計し、過半を占めるかどうかで適合するかどうかを判断します。


1低専300㎡+1中高200㎡+1住400㎡=900㎡の敷地について3階建ての警察署の建築が可能かどうかの判断

1低専は警察署の建築は不可
1中高は警察署が4階以下なので建築可能(200㎡)
1住は建築可能(400㎡)

建築可能な部分の面積が600㎡となり、900㎡の過半を占めるので建築可能となります。

3つの用途をまたぐ場合

さらに、2つの用途地域ごとに面積を算定したら、まったく同じ数値になってしまうということも、あり得なくはありません。
そんなときは、きっと再度測量し直すことで、天からの思し召しがあることでしょう。(建築確認は申請主義ですから、「こちらの敷地のほうが広い」と言い切れば良いのです。)

2以上の地域にまたがる場合 敷地の面積を按分して適用する場合

面積按分といえば、建ぺい率、容積率の算定です。加重平均とも言います。
これは建築士の試験にも必ず出ますし、宅建でもよく出題されますから、建築士だけでなく不動産関係の方も良くご存知の規定となっています。

根拠条文は以下のとおりです。

(容積率)
第五十二条
7  建築物の敷地が第一項及び第二項の規定による建築物の容積率に関する制限を受ける地域、地区又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の容積率は、第一項及び第二項の規定による当該各地域、地区又は区域内の建築物の容積率の限度にその敷地の当該地域、地区又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。

(建ぺい率)
第五十三条
2  
建築物の敷地が前項の規定による建築物の建ぺい率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の建ぺい率は、同項の規定による当該各地域又は区域内の建築物の建ぺい率の限度にその敷地の当該地域又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。

簡単な算定方法を記載しておきます。

敷地全体の面積をS、用途地域1の部分をS1、用途地域2の部分をS2とします。
敷地全体の容積率をV、用途地域1の部分の容積率V1、用途地域2の部分の容積率V2とします。
この場合のVの求め方は

V=V1xS1/S + V2xS2/S となります。

それぞれの部分ごとに容積率を求めて合計し、それを敷地全体で割るということです。

建ぺい率も同様です。

2以上の地域にまたがる場合 建築物の部分が適用される場合

敷地が過半を占めるかどうかではなく、その地域・区域に属する建築物の部分に対して規定が適用されるのは、主に斜線制限や日影規制などの「形態規定」が対象となっています。

考えて見れば、こういった形態規制は属する部分ごとに適用しなければ、用途地域を定めた意味合いが無くなってしまいます。

根拠条文は以下のとおりです。

道路斜線
別表第三 前面道路との関係についての建築物の各部分の高さの制限 (第五十六条、第九十一条関係)
備考
一 建築物がこの表(い)欄に掲げる地域、地区又は区域の二以上にわたる場合においては、同欄中「建築物」とあるのは、「建築物の部分」とする。

別表第三
二 建築物の敷地がこの表(い)欄に掲げる地域、地区又は区域の2以上にわたる場合における同表(は)欄に掲げる距離の適用に関し必要な事項は、政令で定める。

(建築物の敷地が2以上の地域、地区又は区域にわたる場合の法別表第3(は)欄に掲げる距離の適用の特例)
第130条の11 
建築物の敷地が法別表第3(い)欄に掲げる地域、地区又は区域の2以上にわたる場合における同表(は)欄に掲げる距離の適用については、同表(い)欄中「建築物がある地域、地区又は区域」とあるのは、「建築物又は建築物の部分の前面道路に面する方向にある当該前面道路に接する敷地の部分の属する地域、地区又は区域」とする。

隣地・北側斜線
(建築物の各部分の高さ)
第五十六条
5  建築物が第一項第二号及び第三号の地域、地区又は区域の二以上にわたる場合においては、これらの規定中「建築物」とあるのは、「建築物の部分」とする。

日影
(日影による中高層の建築物の高さの制限)
第五十六条の二
5  建築物が第一項の規定による日影時間の制限の異なる区域の内外にわたる場合又は建築物が、冬至日において、対象区域のうち当該建築物がある区域外の土地に日影を生じさせる場合における同項の規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。

(建築物が日影時間の制限の異なる区域の内外にわたる場合等の措置)
第百三十五条の十三
法第五十六条の二第一項 に規定する対象区域(以下この条において「対象区域」という。)である第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域若しくは用途地域の指定のない区域内にある部分の軒の高さが七メートルを超える建築物若しくは当該部分の地階を除く階数が三以上である建築物又は高さが十メートルを超える建築物(以下この条において「対象建築物」という。)が同項 の規定による日影時間の制限の異なる区域の内外にわたる場合には当該対象建築物がある各区域内に、対象建築物が、冬至日において、対象区域のうち当該対象建築物がある区域外の土地に日影を生じさせる場合には当該対象建築物が日影を生じさせる各区域内に、それぞれ当該対象建築物があるものとして、同項 の規定を適用する。

道路、隣地、北側の各種高さ制限は、建築物の部分が属する用途地域等の規制に応じて、部分ごとに適合しているかを検討します。
これらも建築士の試験には良く出題される部分ですので、アタマを悩ませた苦い記憶がある方も多いことと思います。

建築物の敷地が1低専と1住にまたがっていて、建築物もそれなりにまたがっているとします。
この場合、北側斜線の検討は、1低専に属している部分だけ検討すれば良いことになります。つまり、都市部でよく見かける、建物の途中で急に高さが変わるカッコ悪い建築を生み出す原因の一つです。
天空率の規定が出来てからは、つみ木のような建築は減りつつありますが、それでもルールなので守らなくてはなりません。

道路斜線も基本的には建築物の部分ごとに、属する地域の規定で検討します。
ただし、用途地域及び容積率により定められている道路斜線の適用距離については、建築物の属する部分ごととはなっていません。別表3の備考2から令130条の11へとたどると、前面道路の面する方向にある敷地の属する地域による、とされています。(上記条文参照)
このような複雑なケースに該当した場合は、参考書等で調べるとともに、根拠条文を理解するところから始めると結果的に理解が早いと思います。

日影規制については、日影の検討が必要な建築物かどうかの判断と、日影の検討そのものが必要かどうかの判断の両方について調べなくてはなりません。

まずは、日影の検討が必要かどうかの判断基準について。
▼A、Bの2パターンについて
日影検討

図のA敷地の場合は、2中高部分で日影の検討が必要となったため、建築物全体が検討対象となります。そうなると、1低専で算定対象となる軒高7mも超えていると判断し、両方の地域について日影の検討が必要となります。
建物が属するそれぞれの部分で日影の検討の要不要を検討し、それと同時に建築物の全部がそれぞれの用途地域で日影の検討の対象となるかを確認します。つまり、日影の検討では、2重に規制がかかっているということになります。
B敷地では、それぞれの用途地域で、対象とならないため、日影の検討は不要です。

また、日影規制は建築物が属する部分で対象となるか確認するとともに、「影が落ちる」部分での検討も必要です。

例えば、敷地全体が商業地域であるため、日影の検討が不要な場合。都市計画図をよく見ると、北側に近隣商業地域と商業地域の用途の境界がある。このような場合、計画建物の高さが10mを超えていて、近隣商業地域部分に影が落ちるようであれば、日影の検討をしなければなりません。

この手の見落としは、大変イタイ結果を招きますから、用途地域が込み入っている敷地や、高層建築を計画する場合は、必ず敷地周辺の用途地域にも気を配りましょう。

2以上の地域にまたがる場合 建築物の「全部」が適用される場合

22条区域、準防火地域、防火地域内の規定の適用については、建築物の位置で判断します。
さらに、防火関係の規定の適用は、建築物の部分ではなく、建築物が少しでも対象区域にかかる場合は、建築物全体が、法の適用を受けることになります。

根拠条文は以下のとおりです。

(建築物が第二十二条第一項の市街地の区域の内外にわたる場合の措置)
第二十四条の二  
建築物が第二十二条第一項の市街地の区域の内外にわたる場合においては、その全部について同項の市街地の区域内の建築物に関する規定を適用する。

(建築物が防火地域又は準防火地域の内外にわたる場合の措置)
第六十七条  
建築物が防火地域又は準防火地域とこれらの地域として指定されていない区域にわたる場合においては、その全部についてそれぞれ防火地域又は準防火地域内の建築物に関する規定を適用する。ただし、その建築物が防火地域又は準防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、この限りでない。
2  
建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について防火地域内の建築物に関する規定を適用する。ただし、建築物が防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、準防火地域内の建築物に関する規定を適用する。

防火関係の場合は、部分適用という考え方は馴染みません。
実際の火災で、防火地域と準防火地域の境目に、火災を弱める何かがあるわけでな無いからです。
従って、防火関係の地域またぎの場合は、建築物が少しでも属していれば、規制が厳しい方の規定を受けることになります。つまり、敷地ではなく、建築物の位置で決まる規定ということになります。

例えば、建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合は、建築物全体が防火地域の制限を受けます。

防火準防火またぎ

ただし、建築物が、防火地域と準防火地域にわたる場合と、準防火地域地域と防火指定なし地域にわたる場合は、制限の緩いエリア内に防火壁を設けることで、防火壁以降の部分については、緩い側の規定を採用して良い、という緩和があります。(上記条文内に記載あり)
規制の厳しい側に防火壁を設けても意味が無いので注意してください。

また、22条区域の内外にわたる場合には、防火壁の設置による緩和はありません。そんな無駄なことをするような計画はあり得ませんが、念のため付け加えておきます。

2以上の地域にまたがる場合 特殊パターン・特定行政庁に確認が必要な場合

特殊なパターンの例として、敷地が防火地域の内外にわたる場合の、建ぺい率の緩和の規定があります。

(建ぺい率)
第53条
6 建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合において、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなして、第3項第1号又は前項第1号の規定を適用する。

法53条6項は法91条で除外されているわけではありませんが、法文そのものに2以上地域の規定が記載されているので、そのまま運用されます。
条件として、「敷地内の建築物の全部」が耐火建築物であることが要求されています。地域をまたいで建つ建築物だけでなく、物置だろうと駐輪場だろうと敷地内のすべての建築物が耐火建築物でなければ、この緩和は適用できないということになります。

また、大きな意味での2以上の地域・区域をまたぐ場合、例えば敷地が2以上の市町村にわたる場合も考えられます。このような場合は、参考資料として通達が出されていて、基本的には敷地の過半が属する市町村(特定行政庁)の取り決めに従うべきとされていますが、やはり両方の市町村(特定行政庁)に確認してすり合わせをしておくべきでしょう。
用途地域だけでなく、道路についてもそれぞれの指定や認定があるからです。

その他、法91条で除外されていない条文で、一概に敷地の過半が属する部分で適用を判断できない条文に、高度地区と地区計画があります。

高度地区は、最初の表にも記載しましたが、都市計画決定の内容により様々です。敷地が高度地区の内外にわたるような場合は、必ず行政に確認しておきましょう。

地区計画については、建築基準法の関係規定となる地区計画の場合は、法68条の2に基づき市町村が条例を定めています。

(市町村の条例に基づく制限)
第68条の2 市町村は、地区計画等の区域(地区整備計画、特定建築物地区整備計画、防災街区整備地区整備計画、歴史的風致維持向上地区整備計画、沿道地区整備計画又は集落地区整備計画(以下「地区整備計画等」という。)が定められている区域に限る。)内において、建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する事項で当該地区計画等の内容として定められたものを、条例で、これらに関する制限として定めることができる。

従って、各市町村が定めた条例を例規データベース等で調べると、大体記載されています。
いくつか調べてみたところ、地区計画の内外にわたる場合は、敷地の過半が属する区域の規定が適用されるものが大半でした。
また、地区計画の区域内においても、外壁の後退距離や敷地面積の最低限度が定められたエリアをまたぐことがあり得ますが、そのような場合も、基準法の中での解釈と同様な考え方で、敷地の過半なのか、建築物の部分なのかが定められていることが多い様子でした。


建築基準法 目からウロコの確認申請
by カエレバ

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