既存不適格建築物と違反建築物の違いとは何だろう


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既存不適格とは

既存不適格建築物についての定義を改めて確認してみましょう。

「既存」で「不適格」な「建築物」
「既存」ということは、読んで字のごとく既に存在するということですね。
「不適格」という部分を正確におさえる必要があります。
建築基準法をはじめ、その他関連法規に適合した建築物が、ある時点での法改正によって、その建築物が適法でなくなる、すなわち法の規定に対して不適合になることがあります。この状態が、「不適格」な状態であり、それが「既存」の「建築物」なので、「既存不適格建築物」と定義されます。
これはしっかりと建築基準法の第3条2項で規定されている内容です。

第3条
2 この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。

 

既存不適格建築物の具体例

具体的にはどんな場合があるでしょうか。

1 新築時は用途規制がなかったが、その後の都市計画の変更で敷地が第1種中高層住居専用地域になった、延床面積100㎡の自動車修理工場。
2 法改正により容積率が変更になり、新築後とくに増改築等の面積が変わる工事履歴が無いが、容積率をオーバーしてしまっている住宅。
3 築30年経過している、鉄骨造2階建300平方メートルの倉庫。

1と2はイメージがわかりやすいですが、3はどうでしょうか。
3は、建築当時と現行法規では、構造計算について確認申請時に求められる要件が異なっています。

 

違反建築物とは

違法建築物」については、ご想像の通り、上記に該当しない状態の建築物です。
建築確認を受けずに規定の面積を超える増築をして、建蔽率や容積率をオーバーしていたり、各種斜線制限に抵触してしまっている場合ですね。

文字ばかりでは大変わかりにくいと考えてましたら、わかりやすくまとめてあるサイトを発見しました。
リフォーム支援ネット「リフォネット」HPへリンク
言っていることは同じですが、イラストがあると大変わかりやすいです。私ももっと頑張ります。

 

既存不適格建築物に対する、現行法規に対する緩和

違法建築物については、是正命令の対象となり、そのまま増改築の確認を受けようとしても申請そのものを受け付けてもらえないでしょう。
しかし「既存不適格建築物」については、救済措置が設けられています。

それというのも、既存不適格建築物を増築、改築、大規模修繕等を行う際に全体を適法にするとなると、著しく公平性を欠き厳しすぎるため、一定の条件を満足すれば一部の規定は適用されなくなります。

その緩和については建築基準法第86条の7に規定されています。

第八十六条の七  第三条第二項(第八十六条の九第一項において準用する場合を含む。以下この条、次条及び第八十七条において同じ。)の規定により第二十条、第二十六条、第二十七条、第二十八条の二(同条各号に掲げる基準のうち政令で定めるものに係る部分に限る。)、第三十条、第三十四条第二項、第四十七条、第四十八条第一項から第十三項まで、第五十一条、第五十二条第一項、第二項若しくは第七項、第五十三条第一項若しくは第二項、第五十四条第一項、第五十五条第一項、第五十六条第一項、第五十六条の二第一項、第五十七条の四第一項、第五十七条の五第一項、第五十八条、第五十九条第一項若しくは第二項、第六十条第一項若しくは第二項、第六十条の二第一項若しくは第二項、第六十一条、第六十二条第一項、第六十七条の二第一項若しくは第五項から第七項まで又は第六十八条第一項若しくは第二項の規定の適用を受けない建築物について政令で定める範囲内において増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替(以下この条及び次条において「増築等」という。)をする場合においては、第三条第三項第三号及び第四号の規定にかかわらず、これらの規定は、適用しない。

この条文だけ読んで「なるほど」と思える方は、天才ですね。
ふつう、まぶたが重くなってきたり、ちょっと一息入れたくなります。
それくらいの「近寄るな」オーラがでています。
でも、ここを乗り越えないと、増築したいという施主の要望を叶えられません。


では、気を取り直して、緩和されるための一定の条件について詳しく見ていきたいと思います。
が、長くなりましたので、改めてお話ししたいと思います。

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